Zajęcie przez komornika udziału w nieruchomości a zniesienie współwłasności
Dzisiejszy temat podyktowany jest poniekąd sprawą, z która miałam ostatnio do czynienia. Wobec jednego ze współwłaścicieli toczy się postępowanie egzekucyjne, w toku którego komornik zajął należący do niego udział w nieruchomości. Reszta współwłaścicieli chciałaby znieść współwłasność. Czy zajęcie udziału blokuje zniesienie współwłasności?
Skąd w ogóle wiadomo, że komornik zajął udział w nieruchomości?
Po pierwsze, z treści księgi wieczystej nieruchomości. Komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis do treści księgi wieczystej informacji o prowadzonej egzekucji. Takie ostrzeżenie znaleźć można w dziale III – Prawa, roszczenia i ograniczenia. Wygląda ono mniej więcej tak:
W stosunku do 1/3 części w prawie własności nieruchomości należącej do Dłużnika Jana Nowaka wszczęto postępowanie egzekucyjne w sprawie Km 123/19.
W rubrykach poniżej ostrzeżenia zawarta jest m.in. także informacja, który komornik złożył wniosek i kiedy to nastąpiło.
Po drugie, komornik powiadamia pozostałych współwłaścicieli o zajęciu udziału. Będą to jednak tylko ci współwłaściciele, którzy zostali ujawnieni w księdze wieczystej. Wynika to z obowiązującego domniemania zgodności stanu ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Zniesienie współwłasności a rozporządzenie udziałem
Do zajęcia udziału we własności nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zajęcia nieruchomości. To oznacza, że zastosowanie znajdzie również art. 930 §1 k.p.c., który brzmi:
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
Oznacza to ni mniej, ni więcej to, że jeśli nieruchomość została zbyta przez dłużnika po jej zajęciu (co następuje z chwilą wezwania dłużnika do zapłaty przez komornika), i tak będzie można prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Nie ma znaczenia, że zmienił się jej właściciel; czynność zbycia nieruchomości jest bezskuteczna wobec wierzyciela.
Przekładając powyższe uwagi na problematykę zniesienia współwłasności – jeśli dłużnik będzie chciał wraz z innymi współwłaścicielami znieść współwłasność umownie – czynność ta będzie bezskuteczna wobec wierzyciela, bo zostanie uznana za rozporządzającą.
Mniej jasna jest natomiast sytuacja, kiedy to sąd znosi współwłasność. A to dlatego, że kodeks postępowania cywilnego nie zawiera definicji pojęcia „rozporządzenia”.
W orzecznictwie przyjął się pogląd, że zmiana spowodowana orzeczeniem sądu na skutek podziału majątku wspólnego, działu spadku lub zniesienia współwłasności nieruchomości, nie ma charakteru rozporządzenia tą nieruchomością w rozumieniu art. 930 k.p.c. (wyrok SN z dnia 01.12.1977 r. , sygn. akt I CR 409/77). Co oznacza, że będzie skuteczna również wobec wierzyciela.
Co więcej, przepis art. 930 k.p.c. nie ma zastosowania do nieruchomości, której jednym ze współwłaścicieli był dłużnik i która orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność przyznana została na wyłączną własność współwłaścicielowi niebędącemu dłużnikiem. Będzie tak nawet wtedy, kiedy orzeczenie wydane zostało po uwzględnieniu zgodnego wniosku uczestników postępowania po zajęciu tej nieruchomości (uchwała SN z dnia 19.12.1980 r., sygn. akt III CZP 65/80).
Składając taki zgodny wniosek współwłaściciel – dłużnik powinien mieć świadomość, że w pewnych sytuacjach wyrażenie przez niego zgody w postępowaniu o zniesienie współwłasności może zostać zaskarżone przez wierzyciela. Będzie tak np. wtedy, kiedy dłużnik wyrazi zgodę na zniesienie współwłasności rzeczy wspólnej poprzez przyznanie własności rzeczy drugiemu współwłaścicielowi bez ekwiwalentu z jego strony, nieodpłatnie (uchwała SN z dnia 8.10.2015 r., sygn. akt III CZP 56/15). Chodzi tu o tak zwaną skargę pauliańską.
Photo by Ian Valerio on Unsplash
